Jak bezpiecznie kupić mieszkanie z rynku wtórnego?

by Robert

Mieszkanie z rynku wtórnego zasadniczo jest tańsze od lokali oferowanych przez rynek pierwotny. Decydując się na to rozwiązanie trzeba jednak mieć oczy i uszy szeroko otwarte, szczegółowo weryfikując sytuację prawną lokalu. Zbyt pochopna decyzja może okazać się przysłowiowym niewypałem, a nabywca stanie się właścicielem mieszkania zadłużonego, obciążonego hipoteką lub z lokatorami. Na co zwracać uwagę, aby uniknąć niepotrzebnych problemów?

Dlaczego należy sprawdzać księgę wieczystą?

Mieszkanie z rynku wtórnego charakteryzuje się przede wszystkim tym, że było ono użytkowane przez inne osoby, byli prawnie posiadało właściciela. Sprzedaż nieruchomości stanowiącej własność jest jak najbardziej zgodna z prawem, przed podpisaniem umowy należy jednak szczegółowo zweryfikować faktyczną sytuację prawną lokalu, czyli sprawdzić wpisy znajdujące się w księdze wieczystej. Działanie to pozwoli przede wszystkim określić, kto do kogo faktycznie należy lokal – zdarzały się niestety przypadki, gdy sprzedaż mieszkania oferowali najemcy, którzy posiadali co prawda prawo posiadania lokalu, aczkolwiek nie byli jego prawnymi właścicielami.

Może się jednak zdarzyć, że mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej. Przykładem mogą być tutaj osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – w tej sytuacji najlepiej poprosić właściciela o zaświadczenie potwierdzające jego prawo do mieszkania, czyli np. akt notarialny.

Weryfikacja księgi wieczystej pozwoli także sprawdzić, czy nieruchomość posiada zadłużenie, np. w postaci kredytu hipotecznego. Jeśli takowe zapisy się pojawią należy dopilnować, aby przed finalizacją transakcji zostały wykreślone wszystkie hipoteki figurujące w księdze wieczystej.

Umowa dożywocia a sprzedaż lokalu

Prawo dożywocia to narzędzie prawne, z którego często korzystają osoby posiadające prawo spadkowe do lokalu. Zgodnie z kodeksem cywilnym, umowa dożywocia polega na tym, że nabywca w zamian za przeniesienie własności nieruchomości musi zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. W praktyce oznacza to, że np. członek rodziny właściciela może mieszkać w danym lokalu aż do śmierci, bez względu na to, kto jest właścicielem nieruchomości. Chcąc sprzedać mieszkanie, którego dotyczy umowa dożywocia, niezbędna jest zgoda osoby, na rzecz której wspomniana umowa dożywocia została ustanowiona. Brak zgody sprawi, że transakcja sprzedaży będzie obciążona wadą prawną.

Co więcej, umowa dożywocia nie musi być uwzględniona w księdze wieczystej, dlatego też warto zadbać, aby w umowie sprzedaży znalazł się zapis, iż mieszkanie nie jest obciążone prawami osób trzecich. Jeśli złożone przez sprzedającego oświadczenie okaże się nieprawidłowe, kupujący ma prawo domagać się odszkodowania.

Niechciani lokatorzy i zaległości czynszowe

Wielu właścicieli mieszkań decyduje się na wynajem lokalu, podpisując z najemcami umowę najmu – najczęściej na czas określony. Kwestię tę należy także zweryfikować przed planowanym zakupem nieruchomości, czyli zażądać od sprzedającego dostarczenia zaświadczenia, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany. Najlepiej, aby na dokumencie widniała data z dnia sprzedaży nieruchomości, w przypadku zaświadczenia wystawionego miesiąc wcześnie stan faktyczny może być zupełnie inny.

Zaniedbanie tej kwestii może okazać się bolesne dla finansów nabywcy – chcąc pozbyć się lokatorów posiadających prawo posiadania lokalu konieczne jest założenie sprawy cywilnej i uzyskanie sądowego nakazu eksmisji, co zwykle wiąże się z długotrwałym procesem sądowym. Trzeba pamiętać, że lokatorzy mają prawo zajmować mieszkanie do momentu otrzymania lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego.

Problemem, który często dotyczy mieszkań z rynku wtórnego jest zadłużenie czynszowe. Kupujący ma jednak prawo domagać się od zbywcy zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości. Warto także zażądać dokumentów potwierdzających brak zaległości za media, m.in. prąd i gaz. Jeśli do lokalu przynależy piwnica, zewnętrzne pomieszczenia gospodarcze lub udział w gruntach, należy uwzględnić ten fakt w umowie sprzedaży.

You may also like

Leave a Comment